美国一个强大的房地产集团在解决了一起反垄断诉讼之后，可能会在今年夏天引发美国人买房方式的重大转变，双方同意改变房地产经纪人的报酬规定。如果法官批准了这项和解协议，规定的改变将于七月中旬开始实施，使得房地产行业对未来买卖房屋会是怎样的局面感到不安。以下是我们对和解协议的了解以及对美国房地产市场可能带来的影响。
改变了什么
房屋卖方和买方都有各自的经纪人，这些经纪人应该帮助他们在市场上找到合适的房屋。大多数经纪人都是美国全国房地产经纪人协会（NAR）的成员，为了加入这个由150万经纪人组成的组织，他们需要支付会费。
成为NAR的一部分，经纪人可以获得该组织的房屋列表服务，即被称为“多重上市服务”或MLS，卖方经纪人可以在其中发布待售房屋，买方经纪人可以查看市场上的房屋。
目前，NAR有一项规定，要求卖方经纪人必须包括佣金的金额。标准佣金比例在5%至6%之间，这意味着根据2023年底的美国平均房屋价格391,700美元，佣金最高可达23,502美元。尽管佣金是由卖方支付的，但通常会在卖方经纪人和买方经纪人之间进行分配。
作为和解协议的一部分，NAR表示将不再允许在其房屋列表中发布佣金比例。该组织还要求买方经纪人与他们合作的买方签订书面协议。
这对购房者来说意味着什么
消费者权益倡导者们称赞这项和解协议是朝着房屋买卖市场的透明化迈出的一步。
“从消费者的角度来看，这是一个复杂、不透明的市场，”消费者联邦组织的高级研究员史蒂夫·布罗贝克说道，他对房地产行业进行了广泛的研究。协议达成后，该市场将变得“稍微透明”一些。
这项和解协议可能会改变房屋售价中的不同费用，使购房者清楚地知道他们正在为什么付费。
由于卖方经纪人和买方经纪人通常分担佣金，这些佣金由房屋卖方支付，许多购房者并不直接支付给他们的经纪人。相反，卖家会提高房屋的售价来补偿他们支付给房地产经纪人的佣金。
在其他国家，房地产交易的佣金往往较低。在英国，平均佣金比例为1.3%，而在澳大利亚是2.5%。
威斯康星-麦迪逊大学的社会学副教授马克斯·贝斯布里斯表示，“解除卖方经纪人和买方经纪人费用的绑定，将允许经纪人在报酬方面有更多的灵活性和创新性。我们现在看到的可能性比以往任何时候都更加开放。我们将真正看到更多的透明度。”
由于买方经纪人将被要求与他们的客户签订协议，购房者将能够根据他们需要的服务与经纪人进行佣金协商。一些人可能会选择一次性收费或按小时支付经纪人的费用。
随着这项和解协议改变了许多购买方代理商与客户之间的默认关系，购房者将不得不更加了解他们能从经纪人那里得到什么，并愿意为这些服务支付什么费用。
贝斯布里斯说道：“这将需要更多的消费者信息和教育，了解到有其他的选择和不同的费用结构。”
一些买方经纪人可能仍然会尝试与在MLS之外广告佣金的卖方经纪人分担佣金，但对于有了新规定的经纪人来说，维持这种做法会更加困难。
价格会下跌吗？
目前尚不清楚这种改变是否会对房价产生影响，至少在短期内是如此。专家们认为，房价不会很快受到影响。
虽然卖方可能会将房价降低，因为他们不再承担卖方和买方经纪人的费用，但是许多购房者仍将直接支付他们自己的经纪人费用，这意味着购房的总成本可能保持不变。
但是这项和解协议可以使购房者有权利协商与经纪人的费用，这也可能导致购房的总成本降低。
更透明的市场
虽然尚不清楚和解协议将对房价带来哪些改变，但专家们认为，它很可能改变继续从事房地产行业的人口。
这项和解协议可能鼓励购房者更加关注他们选择的经纪人，因为他们将更直接地支付给他们，这将使得买房经纪人更加竞争，以吸引客户。
消费者权益倡导者们认为，房地产经纪人在这个领域的数量过多，考虑到成为经纪人的许可程序相对简单。尽管有经验的房地产经纪人存在需求，但是一些从事这个行业的人并不总是本着诚信行事。
布罗贝克说道：“监管机构资源有限，他们对此并不全力以赴，所以很难监管这个市场。很难发现是否存在道德甚至法律违规行为。很大一部分都是在上市经纪人之间、上市代理人和买方经纪人之间进行口头协议。”
和解协议可能意味着“更有经验的房地产经纪人群体，从而为购房者提供价格更具竞争力的更好服务”，巴鲁克学院房地产助理教授索尼娅·吉尔布克说道。
和解协议的动因
这项和解协议是一系列调查的结果
关于美国房地产市场存在反垄断问题的调查结果。一些消费者认为，当前市场缺乏透明度，费用结构复杂，购房者不清楚自己付费的原因。这项和解协议将改变现有房地产经纪人的佣金规定，最终使市场更加透明。
有关这项和解协议的常见问题：
1. 和解协议改变了什么？
– 房地产经纪人将不再在房屋列表中发布佣金比例，买方经纪人需要与客户签订书面协议。
2. 对购房者来说，这意味着什么？
– 购房者将更清楚地了解自己支付的费用，并能够与经纪人协商佣金的金额和方式。
3. 这将对房价产生影响吗？
– 短期内可能不会对房价产生明显影响，但购房者有权力协商经纪人费用，总成本可能会降低。
4. 这将使市场更加透明吗？
– 是的，购房者将更关注选择的经纪人，并将直接支付给他们，这将增加经纪人之间的竞争。
5. 为何存在反垄断问题？
– 调查发现过多的房地产经纪人，监管有限，容易出现不诚信行为。
这项和解协议将可能对房地产市场产生积极影响，但具体效果尚不清楚。以下是一些相关链接：
– 美国全国房地产经纪人协会
– 消费者权益保护机构：选择房地产经纪人
– 消费者报告：理解房地产佣金